Alas, BirolGümüşel, Tuğba Aydın2025-10-152025-10-152025https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/TezGoster?key=Xau5rw3KuCgEuy-FuJQtsACThFXg_h4M9FEnD5Rsbvs5TQ0yY-Va1XvQcWsgmGihhttps://hdl.handle.net/20.500.14517/8401Kentsel Dönüşüm projelerinde emsal katsayısı (KAKS) projelerin finansal fizibilitesi açısından önemli bir rol oynar. Bu katsayının revize edilen imar planları aracılığı ile artırılması suretiyle yatırımcılara/yüklenicilere daha fazla inşaat alanı yaratma imkânı sağlanırken bir yandan da dönüşüm alanında yaşayan hak sahiplerinin mevcuttaki inşaat haklarına ilişkin talepler karşılanır. Artan inşaat alanı ile hak sahiplerinin talepleri karşılandıktan sonra satılabilecek veya kiralanabilecek yeni taşınmazlar üretilerek karlılık yükseltilebilir. Böylece hak sahiplerinden ekstra ücret talep edilmeden projenin sürdürülebilirliği sağlanacaktır. Ancak emsal katsayısının doğru bir şekilde belirlenmesi aşırı nüfus yoğunluğu oluşturmaması açısından önem teşkil etmektedir. Nüfus artışı ile birlikte ortaya çıkacak sosyal donatı ve altyapı gereksinimleri kamuya yük doğuracaktır. Türkiye'de imar planını yapma/yaptırma ve onama yetkisi; ilgili mevzuatları gereği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, il belediyeleri, ilçe belediyeleri, il özel idareleri gibi birçok kuruma aittir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (ARAADHK) kapsamındaki alanlarda yetki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına devredilmektedir. Bakanlık nezdinde her bir kentsel dönüşüm alanı, kendi içerisinde değerlendirilip gerekmesi halinde yeniden imar planı yaptırabilmektedir. Revize edilen her plan genelde yeni bir nüfus yoğunluğunu beraberinde getirecek revize KAKS içermektedir. Bu katsayıları belirlemek için yapılan proje fizibilitelerinde sadece finansal yönden karlılık ölçülmekle kalmayıp aynı zamanda bölgenin sosyal donatı ve altyapı kapasitesi de dikkate alınmalıdır. Bu çalışmanın amacı bir kentsel dönüşüm projesinin uygulanabilirliğini kanıtlarken projeyi fizibil hale getirecek ve hak sahiplerinin taleplerini de karşılayacak minimum emsal katsayısının belirlenmesi ile birlikte sosyal teknik altyapı hizmetlerini destekleyecek kamu kaynaklarını da minimuma indirgeyerek kamu zararının da önüne geçilmesidir. Bu çalışmada Yalova İli, Merkez İlçesi, Bağlarbaşı Mahallesinde yerel yönetimler tarafından hâlihazırda dönüşüm amaçlı çalışması yapılan iki adet ada özelinde emsaller değiştirilerek kurgulanan senaryolar özelinde fizibiliteleri yapılmıştır. Fizibilitelerde gayrimenkul değerleme yöntemlerinden faydalanılmıştır. Özetle bu çalışma 'Araştırma için seçilen bölgede, hak sahiplerinin mevcut gayrimenkul alanları değişmeden kentsel dönüşüm projesini finanse edebilecek emsal miktarı ile idarenin revize meri imar planı koşulları artırarak onayladığı emsal arasında fark var mıdır?' sorusuna cevap aramaktadır. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm yapılırken uygulanacak emsal oranlarının sonuçları örnek bir uygulama üzerinde incelenmiştir. Araştırma alanı olarak Yalova İli, Merkez İlçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesinde, belediyesince imar planı koşulları değiştirilen ve KAKS'ı artırılan iki adet imar adası seçilmiştir. Değişik emsal şartlarına göre dört senaryo oluşturulmuştur. Hak sahiplerinin mevcut kapalı alanlarını değiştirmeyen emsal, mevcut kapalı alanı değiştiren emsal ile mevcut plan şartları emsaline göre oluşan durumlar analiz edilmiştir. Ayrıca dördüncü senaryo olarak, hak sahiplerinin mevcut kapalı alanları değiştirilmediğinde gereken alt yapı ihtiyacının nasıl karşılanabileceği araştırılmıştır. Çalışmanın sonunda, kentsel dönüşümün; uygulamaya giren konutların bedelsiz dönüşümü ve projenin finanse edilebilmesi ile birlikte, yapı ve nüfus yoğunluğuna ilişkin ilgili mevzuatta belirtilen sosyal teknik altyapı standartlarının da göz önüne alınarak mevcut imar planında yapılan emsal tadilatının daha altında bir emsal ile yapılabileceği ortaya çıkmıştır.In urban transformation projects, the floor area ratio (FAR), also known as the building coefficient (FAR), plays a critical role in determining the financial feasibility of developments. By increasing this coefficient through revised zoning plans, it becomes possible to create additional construction area for investors and contractors. At the same time, such increases help address the existing construction rights and demands of residents within the transformation area. Once the entitlements of current rights holders are fulfilled, the surplus construction area can be used to develop new units for sale or lease, thereby enhancing the profitability of the project. This approach supports project sustainability without requiring additional financial contributions from the beneficiaries. However, it is essential to determine the FAR with precision, as excessive increases may result in overpopulation. The consequent rise in population density could generate additional demands for social infrastructure and public utilities, potentially imposing a significant burden on public resources. In Turkey, the authority to prepare and approve zoning plans is vested in various institutions, including the Ministry of Environment, Urbanization and Climate Change, the Ministry of Culture and Tourism, metropolitan and district municipalities, and provincial special administrations, in accordance with relevant legislation. Within areas designated under Law No. 6306 on the Transformation of Areas Under Disaster Risk, this authority is transferred to the Ministry of Environment, Urbanization and Climate Change. Under the Ministry's jurisdiction, each urban transformation area is assessed individually, and if necessary, a new zoning plan may be commissioned. Each revised plan typically entails a revised construction coefficient, which often results in increased population density. In the feasibility studies conducted to determine these coefficients, not only financial profitability is evaluated, but also the capacity of the region's social infrastructure and public utilities must be taken into account. The aim of this study is to determine the FAR that would make an urban transformation project financially feasible while meeting the demands of rights holders, and at the same time minimizing the use of public resources required to support social and technical infrastructure services, thereby preventing potential public financial loss. In this study, feasibility analyses were conducted based on various scenarios involving revised FARs for two blocks located in the Bağlarbaşı Neighborhood of the Central District of Yalova Province, where local authorities are currently engaged in urban transformation efforts. Real estate valuation methods were utilized in the feasibility analyses. In summary, the study seeks to answer the question: 'Is there a difference between the FAR that can finance the urban transformation project without altering the existing property areas of the rights holders, and the FAR approved by the authorities through amendments to the current zoning plan?' This study examines the outcomes of applying different FAR values during urban transformation through a case study. The research area comprises, two zoning blocks located in Gaziosmanpaşa Neighborhood, Central District of Yalova Province, where the municipality has modified the zoning plan conditions and increased the FAR. Four scenarios based on different FAR conditions were created. These scenarios include a FAR that does not change the current enclosed area of the rights holders, a FAR that maintains the existing enclosed area under current planning conditions, and the results arising from these. Additionally, in the fourth scenario, investigates how infrastructure requirements, can be met without changing the existing enclosed areas of the rights holders. At the conclusion of the study, it was revealed that urban transformation can be realized with a lower FAR than that stipulated in the amended zoning plan, while still ensuring the cost-free renewal of residential units for rights holders and the financial feasibility of the project. This is possible provided that the standards for social and technical infrastructure related to building and population density, as defined in the relevant legislation, are also taken into account.trŞehircilik ve Bölge PlanlamaUrban and Regional PlanningMaster Thesis104957114