Gayrimenkul değerleme yöntemlerinden piyasa kapitalizasyon yönteminin yeri ve önemi üzerine bir uygulama ( Kağıthane ilçesi örneği )

Abstract

Gayrimenkullerin değerinin bilinmesi, satıcı ve alıcı açısından her alanda ciddi önem teşkil etmektedir. Gayrimenkul değerleme birçok farklı alanda yapılmakla birlikte günümüzde kentsel dönüşüm projeleri ile hızla göz önüne gelmektedir. Ayrıca mülkiyetin başka bir kişiye geçmesinde, banka kredi finansman işlemlerinde, davalarda, mülk paylaşım işlemlerinde, yatırım danışmanlığında gibi birçok farklı işlemde yapılmasına ihtiyaç duyulmaktadır. Geniş alanlarda yapılan kentsel dönüşüm gibi bölgesel çalışmalarda, o bölgede öncesinde yapılmış olan çalışmalardaki kapitalizasyon oranı kullanımı önemlidir. Çalışmanın içeriğinde gayrimenkul kavram ve ilkeleri, gayrimenkul hakkında yasal düzenlemeler, gayrimenkul değerleme yöntemleri belirtilmiştir. Merkezi konumu ve tarihi olarak eski bir yerleşim yeri olması dolayısıyla gayrimenkul sektöründe Kağıthane ilçesi hızla gelişim göstermektedir. Kağıthane ilçesinin ondokuz mahallesinin kentsel dönüşüm projelerine uygun geniş alanlar içerdiğinden, gayrimenkul değerlemelerine esas bilimsel bir araştırma ile bölge için kapitalizasyon oranı ortaya çıkarılmıştır. Bu çalışmada belirlenen kapitalizasyon oranlarının gayrimenkul değerleme çalışmalarında, bölgeye ait olan kapitalizasyon oranı kullanılarak gayrimenkule ait satış ve kira değerlerinin tespit edilmesi sağlanmıştır. Anahtar Kelimeler : Gayrimenkul Değerleme, Yapısal Özellikler, Kapitalizasyon Oranı, İstanbul İli, Kağıthane İlçesi. Tarih : Haziran, 2017.

Real estate valuation holds major importance in many aspects for both buyer and the seller. The practice has applications in many different areas including urban renewal projects, which have risen to prominence contemporarily. Furthermore, real estate valuation is needed to be done in many different instances and fields, such as transfer of property, bank loan financing, cases which involve distribution of property and invesment consulting. In regional endeavors such as large-scale urban renewal projects, usage of the capitalization rate of previous efforts is important. Content of the study includes notions and principles of real estate, regulations regarding real estate and the methods of real estate valuation. The real estate value of Kağıthane has been growing rapidly in the past years because of its central location and historic texture. Capitalization rate for the area has been determined through a scientific study of real estate valuation, considering Kağıthane has nineteen neighborhoods which contain large spaces suitable for urban renewal projects. Rental rates and selling prices have been established by using the aforementioned capitalization rate for the area. Key Words : Real Estate Valuation, Structural Properties, Capitalization Rate, City of İstanbul, Kağıthane District. Date : June, 2017.