Çok katlı bina yönetimi ve süreç tasarımı

Abstract

Çok katlı binaların sayısı hem Dünya'da hem de Türkiye'de her geçen gün artmaktadır. Müstakil konut ve geleneksel apartmanların yerini büyük ölçekli binalar ve siteler almaktadır. Çok sayıda insanın bir arada yaşadığı bu büyük yapılar yönetim sorununu da beraberinde getirmektedir. Yönetim konusu özellikle insanların birincil yaşam alanları söz konusu olduğunda ayrı bir önem kazanmaktadır. Bu bağlamda çok katlı bir binanın tesis yönetimini, mal veya hizmet üreten bir işletmeden ayıran en belirgin özelliği insan faktörü olarak karşımıza çıkmaktadır. Söz konusu diğer işletme yönetimlerinde yönetenler ve yönetilenler arasında hiyerarşik bir düzen varken, bina yönetiminde yöneten ve yönetilenler iç içe geçmiştir. Özellikle ortaklı mülklerde yönetenler ve yönetilenler aynı kişilerden oluşmaktadır. Bu açıdan bakıldığında bina yönetiminde hiyerarşiden çok demokrasi kavramı önem kazanmaktadır. Başta Amerika Birleşik Devletleri'nde olmak üzere ''Çok Katlı Bina Yönetimi'' Yönetim Bilimi altında yeni bir uzmanlık alanı olarak kabul edilmekte ve meslek olarak her geçen gün gelişmektedir. Ülkemizde ise bu alan yeni olduğu kadar önemi anlaşılamamış bir konudur. Ülkemizde bu alanda uzmanlaşma yaşanamamasının nedenlerinin başında yasal düzenlemelerden kaynaklanan kısıtlar gelmektedir. Bu bağlayıcı düzenlemeler ''Bina Yönetimi'' modellerinin çeşitlenmesine olanak vermemektedir. Tez çalışması kapsamında, çok katlı bina yönetimi konusunun özellikle Türkiye uygulamalarının daha somut kavranabilmesi için örnek bir inceleme yapılmıştır. Bu bağlamda örnek çalışma için Bursa Akademik Odalar Birliği (BAOB) Yerleşkesi seçilmiş ve ağırlıklı olarak mülakat yöntemi kullanılarak yerleşkenin yönetim süreçleri incelenmiştir. Yapılan gözlemler ve edinilen bulgular sonucunda ülkemizde, Bursa Akademik Odalar Birliği gibi eğitim seviyesinin çok yüksek olduğu bir yerleşke de dahi bina yönetiminin gerekli önemi görmediği ortaya çıkmıştır. Çalışmanın ''Sonuç ve Öneriler'' bölümünde ise bu örnek üzerinden ülkemizde ki çok katlı bina yönetim anlayışı tartışılmış ve bu alanın uzmanlık olarak geliştirilebilmesi için öneriler sunulmuştur.Number of multi - storey buildings increases both in Turkey and in the World day by day. Large scale buildings and sites take place of detached houses and traditional apartments. Those large building estates where lots of people live together bring management problems. Management issue especially becomes more important when it comes to people's major living quarters. In this context, the most distinct feature that distinguishes multi - storey building's facility management from a company which serves and produces goods is human factor. While there is a hierarchical order between managers and managed people in the other certain company managements, in the building management managers and managed ones intertwine. Managers and managed people are the same persons especially in partnered. When considered from this point of view, the concept of democracy becomes more important than hierarchy in the building management. ''Multi - Storey Building'' is accepted as a new area of expertise under Management Science and developing as a profession day by day especially in the USA. In our country, it is a subject that the importance of it is not understood as it is a new field. The main reasons for not being able to specialize in this field in our country are restrictions caused by legal regulations. Those firm regulations do not allow diversification of ''Building Management'' models. Within the scope of this thesis, a sample is studied for comprehending multi-storey building management's implementations especially in Turkey more concretely. In this regard Bursa Academic Union of Chambers (BAOB) Campus is chosen for the case study and management process of campus is examined by using mainly interview method. As a result of findings and observations it is found that building management is not considered important even in Bursa Academic Union of Chambers Campus where education level is very high. Approach of multi - storey building management in our country is discussed through these examples and made suggestions for developing this field as a speciality in study's ''Conclusions and Suggestions'' part.