Proposing a New Land Registration System for Turkey-Specific Land Management

Abstract

Arazi yönetimi, ülkelerin ekonomik kalkınma ve sosyal refah süreçlerinde temel bir role sahiptir. Arazi üzerindeki hakların, kısıtlamaların ve sorumlulukların (SSS) tanımlanması ve korunması görevini üstlenen kadastral sistemler, küreselleşme, sürdürülebilir kalkınma, kentleşme ve teknolojik gelişmeler doğrultusunda dönüşüme uğramış, arazi yönetim sistemlerinin en önemli bilgi kaynağı haline gelmiştir. Bu sistemler, kentleşme, imar, tarım arazilerinin verimli kullanımı, ekonomik faaliyetlerin düzenlenmesi ve ulaşım alanlarının belirlenmesi gibi birçok sektöre altyapı desteği sunarak, çevresel yönetim, şeffaf arazi piyasalarının oluşturulması, sürdürülebilir kalkınma, ekonomik refah ve sosyal adalet hedeflerine ulaşılmasında önemli bir araç olarak hizmet etmektedir. Etkin ve verimli bir arazi yönetim sisteminin oluşturulması, arazi idare sistemlerinin geliştirilmesi ve iyileştirilmesi ile doğrudan ilişkilidir. Arazi politikalarından doğal afetlere, düzensiz kentleşme ve göçten arazi üzerindeki hak ve sorumluluklara kadar birçok unsur, arazi kayıt sistemlerinin işlevselliğini doğrudan etkiler. Güncel bir arazi kayıt sistemi, arazi mülkiyetine, erişime, kullanımına, parsel sınırlarına, hak ve sorumluluklara, arazi değerlemesine ve çevresel verilere yönelik dinamik ve entegre bir yapıya sahip olmalıdır. Bu gereklilik, arazi kayıt sistemlerinin iyileştirilerek yeniden yapılandırılmasını zorunlu kılmaktadır. Türkiye, mülkiyet hakları konusunda güçlü bir yasal geçmişe sahip olmasına rağmen, mevcut arazi yönetimi ve kayıt sistemi süreçlerinde çeşitli sorunlarla karşı karşıyadır. Güncel arazi değerinin sistemlerde yeterince yansıtılmaması, arazinin fiili kullanım durumu ile tapu sicilindeki kayıtların uyumsuzluğu, arazi üzerindeki bağlı geometrilerin (parsel, yapı, muhdesat, irtifak hakları vb.) ve tüm kamusal kısıtlamaların kayıt sisteminde güncel bir şekilde tutulamaması, mevcut arazi kayıt sisteminin etkinliğini sınırlamaktadır. Türkiye'deki hızlı kentleşme süreci, kaçak yapılaşma, modern yapılaşmanın yaygınlaşması ve deprem başta olmak üzere doğal afetlerin etkisi, arazi kayıt sistemlerinde yeni ihtiyaçlar doğurmuştur. Bu kapsamda, arazi üzerindeki SSS'lerin yeniden yorumlanması ve taşınmazların gerçek değerinin belirlenmesi için toplu değerleme sisteminin altyapısının oluşturulması büyük önem taşımaktadır. Özellikle bina verisinin, arazi kayıt sistemi içerisinde 3B kadastro sistemleriyle entegre edilmesi, modern bir arazi yönetim sisteminin oluşturulmasında kritik bir adım olacaktır. Bu çalışma, Türkiye'de mevcut sorunları dikkate alarak, uluslararası standartlarla uyumlu, dinamik, erişilebilir ve güvenilir bir arazi kayıt sistemi önerisi geliştirmeyi amaçlamaktadır. Önerilen sistem; mülkiyet hakları, planlama ve kullanıma ait kısıtlamalar ve sorumluluklar dahil olmak üzere, arazinin tüm fiziksel ve hukuki durumlarını güncel ve entegre bir şekilde yönetmeyi hedeflemektedir. Çalışma kapsamında, ISO 19152 Arazi İdaresi Temel Modeli (LADM) ve diğer uluslararası iyi uygulamalar incelenmiş, Türkiye'nin yasal ve kurumsal yapısına uygun çözüm önerileri geliştirilmiştir. Sonuç olarak, önerilen arazi kayıt sistemi, Türkiye'de etkin bir arazi yönetimi sağlanması, ekonomik kalkınmaya katkı sağlanması ve mülkiyet haklarına dayalı güvenilir bir piyasanın oluşması açısından önemli bir katkı sunmaktadır.Land management has a fundamental role in the economic development and social welfare processes of countries. Cadastral systems, which undertake the task of defining and protecting the rights, restrictions and responsibilities (RRR) on land, have transformed in line with globalization, sustainable development, urbanization and technological developments, and have become the most important information source of land management systems. By providing infrastructure support to many sectors such as urbanization, zoning, efficient use of agricultural land, regulation of economic activities and determination of transportation areas, these systems serve as an important tool in achieving the goals of environmental management, creation of transparent land markets, sustainable development, economic prosperity and social justice. Establishing an effective and efficient land management system is directly related to the development and improvement of land administration systems. From land policies, natural disasters, irregular urbanization and migration to rights and responsibilities over land, many factors directly affect the functionality of land registration systems. An up-to-date land registration system should have a dynamic and integrated structure for land ownership, access, use, parcel boundaries, rights and responsibilities, land valuation and environmental data. This requirement necessitates the improvement and restructuring of land registration systems. Although Turkey has a strong legal background on property rights, the current land management and registration system processes face various problems. The inadequate reflection of the current land value in the systems, the incompatibility between the actual use of the land and the records in the land registry, the inability to keep the connected geometries on the land (parcel, building, encumbrances, easement rights, etc.) and all public restrictions up-to-date in the registration system limit the effectiveness of the existing land registration system. The rapid urbanization process, illegal construction, the spread of modern construction and the impact of natural disasters, especially earthquakes, have created new needs in land registration systems in Turkey. In this context, establishment of a mass valuation system infrastructure is significantly important to reinterpret the RRRs on land and to determine the value of immovable properties accurately. Integrating building data with 3D cadastral systems within the land registry system will particularly be a critical step in creating a modern land management system. This study aims to develop a dynamic, accessible and reliable land registry system in line with international standards, considering the existing problems in Turkey. The proposed system aims to manage all physical and legal aspects of land, including ownership rights, restrictions and responsibilities about planning and use, in an up-to-date and integrated manner. Within the scope of the study, ISO 19152 Land Administration Domain Model (LADM) and other international best practices were analyzed and solutions were developed in accordance with Turkey's legal and institutional structure. As a result, the proposed land registration system makes a significant contribution to effective land management in Turkey, contributing to economic development and creating a reliable market based on property rights.