Ölü sermayenin kentsel dönüşüm uygulamaları aracılığıyla finansal sisteme dahil edilmesi

Abstract

Bu tez çalışmasında, Türkiye'deki kaçak konutların kentsel dönüşüm uygulamaları aracılığıyla yenilenmesi sonucu finansal sisteme dahil edilen artı değerin hesaplanması bir örnek olay çalışması ile ortaya konulmuştur. Giriş bölümünde çalışmanın amacından söz edilmiştir. İkinci bölümde, tez konusu ile ilgili kavramlar, tanımlar ve konular kısaca anlatılarak örnek olay çalışması için gerekli altlık hazırlanmıştır. Öncelikle; 'mülkiyet', 'sermaye', 'ölü sermaye' ve 'kentsel dönüşüm' konularında kavramsal açıklamalarla birlikte bu çalışmanın hazırlanmasında faydalanılan kaynaklar ortaya konulmuştur. İlerleyen bölümde, Türkiye'de son 50 yılda meydana gelen göçler ve kaçak yapılaşma arasındaki ilişki üzerinde durulmuş, istatistiklerle günümüzdeki kaçak yapı stoğu ortaya konmaya çalışılmıştır. Devamında; kaçak yapı çeşitleri ele alınmış, kaçak yapılardaki mülkiyet sorunlarının bu yapıların finansal değeri üzerindeki negatif etkisi anlatılmıştır. Sonraki bölümde, Türkiye'de 2012'den beri yoğun olarak devam eden kentsel dönüşüm kavramından ve uygulamalarından bahsedilmiştir. Kentsel dönüşüm modelleri üzerinde durulmuş ve örnek olay çalışmasında neden Değer Esaslı Kentsel Dönüşüm Modeli kullanıldığı sebepleriyle anlatılmıştır. Örnek olay çalışmasında kullanılan binanın tercih edilme sebebi de ayrıca belirtilmiştir. Değerleme ile ilgili bölümde, hem uluslararası değerleme standartlardan kısaca bahsedilmiş, hem de ülkemize özgü bazı değerleme kavramları ve kaçak yapılarla ilişkileri anlatılmıştır. Üçüncü kısımda örnek olay çalışması aktarılmıştır. Örnek olay çalışması için Kadıköy ilçesinde mevcut haliyle finansal sisteme dahil edilemeyen bir bina ele alınmıştır. Bu binanın mevcut durum tespitleri yapıldıktan sonra kentsel dönüşüm ile yenilenmesi için gerekli olan 'mimari proje' ve 'fizibilite', değer esaslı yöntem baz alınarak oluşturulmuştur. Ortaya çıkan sonuçlar ve finansal sisteme kazandırılan ölü sermaye rakamlarla gösterilmiştir. Sonuç bölümünde ise, bu örnek olay çalışmasından yola çıkarak ülke genelindeki tüm kaçak yapıların dönüşüme uğrayarak yenilenmesi ile finansal sisteme dahil edilebilecek sermayenin büyüklüğüne vurgu yapılmıştır.

In this thesis, the calculation of surplus value added into the financial system through urban renewal applications to illegal houses in Turkey was demonstrated with a case study. In the second chapter of the thesis; related concepts, definitions and topics were briefly explained in order to base the case study. Firstly; conceptual descriptions of 'property', 'capital', 'dead capital' and 'urban renewal' were introduced with the cited references for the preparation of this thesis. The following section focused on the relationship between migration and illegal construction occurred in Turkey in the last 50 years, and tried to reveal the illegal housing stock with statistics. Further on, illegal housing types were described and negative impact on the financial value of these illegal houses having ownership issues was discussed. In the next section, the ongoing urban renewal applications in Turkey since 2012 were discussed on the conceptual and practical bases. Urban renewal models used in Turkey were briefly described and Value-Based Urban Renewal Model was explained with the reasons behind it was chosen for the case study. The reasons behind the choice of the building for the case study was also specified. In the section on appraisal, both international appraisal standards and some specific appraisal concepts in Turkey and their relations with illegal structures were described. In the third chapter, the case study took place. An illegal building in Kadikoy district, in its current form that could not be included in the financial system, was choosen for the case study. Once the present situation of the building was analyzed, architectural and feasibility reports were prepared for the urban renewal project based on the value-based urban renewal model. Outcomes of the case study, including the dead capital brought to the financial system, was also shown. In the final chapter, the enormous amount of the capital that could be added into the financial system by applying urban renewal to all illegal houses in Turkey was emphasized by taking the case study as an example.